Ticari hayatın devamlılığı ve yatırımların korunması açısından işyeri kiracıları, konut kiracılarına göre Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından daha sıkı bir koruma altındadır. Kiraya verenin işyeri kiracısını tahliye etme süreci, yasal olarak belirlenmiş sınırlı sebeplere dayanmak zorundadır. Bir işyeri kiracısı olarak haklarınızı bilmek, tahliye davası sürecinde güçlü durmanızı ve ticari faaliyetlerinizi korumanızı sağlar.

Bu içerikte, işyeri kiracılarının tahliye davalarında sahip olduğu temel hukuki hakları ve bu süreçte dikkat etmeleri gereken kritik noktaları inceleyeceğiz.

İşyeri Kiracısının En Büyük Güvencesi: Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 354, kiracı aleyhine dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin değiştirilemeyeceğini ve genişletilemeyeceğini açıkça belirtir. Bu, kiraya verenin, kanunda belirtilen sınırlı tahliye nedenleri dışında kiracısını keyfi olarak tahliye edemeyeceği anlamına gelir.

İşyeri kiracısının tahliye edilebileceği başlıca dava sebepleri, kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır:

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m. 350)

Bu sebeplerin oluşması durumunda bile, kiracının itiraz ve savunma hakları güçlüdür:

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye:
   • Kiraya verenin, kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun) veya üstsoyu (anne, baba, dede, nine) ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması.
   • Kiracının Hakkı: Kiraya verenin öne sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesini istemektir. Yargıç, bu ihtiyacın gerçekliğini titizlikle inceler. Şayet ihtiyaç samimi değilse, dava reddedilir.
   • Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen işyeri, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu kuralı ihlal ederse, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
2. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye:
   • Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu süreçte kiralananın kullanılması imkânsız ise.
   • Kiracının Hakkı: İnşaat projesinin ilgili idarece tasdikli projesinin varlığını talep etme hakkı. En önemlisi, kiracı, inşaat tamamlandıktan sonra taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkına (rüçhan hakkı) sahiptir. Kiraya veren bu hakkı sona erdirmeksizin üç yıl geçmedikçe işyerini başkasına kiralayamaz.

B. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri (TBK m. 352)

Bu sebepler genellikle kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarından doğar ve kiracı, bu iddiaları çürütmekle yükümlüdür.

1. Yazılı Tahliye Taahhüdü:
   • Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmişse.
   • Kiracının Hakkı: Taahhüdün kira sözleşmesinden önceki bir tarihte alınmadığını ispat etmek. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı anda veya ondan önce verilmişse geçersizdir. Ayrıca kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açmak zorundadır.
2. İki Haklı İhtar:
   • Kiracının, bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle haklı olarak iki kez yazılı ihtar gönderilmişse.
   • Kiracının Hakkı: İhtarların usulüne uygun ve haklı olup olmadığını kontrol etmek. Ödenmeyen kiranın ihtarda belirtilen sürede ödendiğini veya ihtardan önce ödenmesi gereken bir borcun bulunmadığını ispat etmek.

🛡️ Tahliye Sürecinde Kiracının Savunma Hakları

Tahliye davası açıldığında kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kendini savunma hakkına sahiptir:

• Savunma Süresi: Kiracı, kendisine tebliğ edilen dava dilekçesine süresi içinde (genellikle 2 hafta) cevap vermek zorundadır.
• Delil Sunma: Kiracı, kiraya verenin iddialarını çürüten yazılı deliller, ödeme makbuzları ve tanıklar sunabilir.
• Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı: Kiracının hakları, kira sözleşmesinde veya ek sözleşmelerde kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez (TBK m. 340).

Bir işyeri kiracısının tahliye davası ile karşılaştığında yapması gereken ilk şey, tüm kira sözleşmesi, ek protokoller ve tebligatları bir avukat ile değerlendirmektir. Yasal süreler çok kısa ve kritik olduğundan, hızlı hareket etmek hayati önem taşır.